Co jest uznane za samowolę budowlaną?

Czy jeżeli zamieszkujemy już dłuższy czas nasze domy jednorodzinne, które nie zostały wybudowane zgodnie z tym, co zawierał projekt domu, a zmian nie dopatrzył się nadzór budowlany, to nie grożą nam żadne konsekwencje? Samowola budowlana nie ulega przedawnieniu, więc powinniśmy mieć się na baczności.

Samowola budowlana to nie tylko sytuacja, kiedy projekty domów realizowane są bez pozwolenia na budowę. Zgody właściwego urzędu wymagają przecież i inne roboty budowlane, a nawet niektóre prace remontowe.

Kiedy mamy do czynienia z samowolą budowlaną?

Projekty domów jednorodzinnych możemy realizować tylko na podstawie prawomocnego pozwolenia na budowę. Wydawane jest ono po zatwierdzeniu projektu budowlanego, który złożyliśmy wraz z wnioskiem. Niekiedy podczas budowania domu okazuje się, że wymagane są zmiany. Jeżeli są one mało istotne, możemy je przeprowadzić bez dodatkowych formalności. Choć Prawo Budowlane nie wyjaśnia czym są nieistotne zmiany, wskazuje jednak czego dotyczą istotne zmiany w projekcie, które wymagają uzyskania zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę. Będziemy musieli również przedłożyć do zatwierdzenia nowy projekt domu z naniesionymi zmianami, które chcemy wprowadzić.

I tak, istotne zmiany w projekcie są wtedy, kiedy dotyczą zakresu, jaki obejmuje projekt zagospodarowania działki lub terenu, charakterystycznych parametrów domu, takich jak: kubatura budynku, jego wysokość, długość, szerokość i liczbę kondygnacji, powierzchnia zabudowy. Istotne zmiany dotyczą również modyfikacji tego, co zawiera miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy. Jeżeli zmienimy również sposób użytkowania budynku, np. domy jednorodzinne o funkcji mieszkalnej zaadaptujemy pod budynek usługowy, lub chociaż zmienimy to tylko w jakiejś części (np. jeśli budujemy domy piętrowe o funkcji mieszkalnej, a na parterze urządzimy sklep spożywczy) to również jest zmiana istotna, wymagająca pozwolenia.

Co jest uznane za samowolę budowlaną?

Ciekawym przykładem są projekty domów z poddaszem. Jeżeli budujemy projekty domów parterowych z nieużytkowym poddaszem, które chcemy poddać adaptacji na część mieszkalną, będziemy potrzebować pozwolenia. Jeżeli zaś zatwierdzony wcześniej w urzędzie projekt domu przewidywał poddasze użytkowe, a my zrezygnujemy z jego budowy, przynajmniej tymczasowo, nie musimy niczego zgłaszać. Jednak jeśli po latach konieczna będzie adaptacja poddasza, zgoda będzie wymagana, ponieważ prace remontowe, których wymaga adaptacja objęte są obowiązkiem uzyskania zgody.

Budowa domu wiąże się z wysokimi kosztami. Chcąc zmniejszyć nieco koszt budowy domu często rezygnujemy z dodatkowych elementów architektonicznych, które bardziej wpływają na wizualny aspekt naszego domu niż jego funkcjonalność. Kiedy jednak nasz domowy budżet nieco odpocznie od zawirowań związanych z placem budowy, marzy nam się taras, łączący dom z ogrodem, atrakcyjny wykusz w salonie czy dodatkowe piętro dla dorosłych dzieci, jeżeli dotychczas mieliśmy domy parterowe.

Musimy pamiętać, że niektóre prace związane z dobudową, przebudową lub rozbudową domu jednorodzinnego wymagają pozwolenia na budowę, inne należy tylko zgłosić, a inne nie wymagają żadnych zgód. Jeżeli dokonamy prac bez pozwolenia czy zgłoszenia ? działanie to jest również uznane za samowolę budowlaną. Czyli nawet niewielki balkon dobudowany do sypialni może nasz kosztować nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych, jeżeli będziemy chcieli zalegalizować samowolę budowlaną. W przeciwnym razie nadzór budowlany, który dopatrzył się samowoli, nakaże nam rozbiórkę obiektu lub jego części.

Legalizacja samowoli budowlanej jest procesem długotrwałym, choć niedawne zmiany w prawie nieco ułatwiły działania legalizacyjne inwestorom. Niemniej musimy być przygotowani na bardzo wysokie koszty legalizacji, bowiem ich wysokość nie zależy od ?wielkości przewinienia?, ale od powierzchni całego budynku. Zatem dobudowa tarasu może nas bardzo dużo kosztować, jeżeli mamy duże domy jednorodzinne. O sposobie legalizacji samowoli budowlanej powiemy sobie kolejnym razem.