Kiedy potrzebne są warunki zabudowy?

Zanim jeszcze kupimy działkę budowlaną, powinniśmy uzyskać wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dzięki temu dowiemy się, czy i jakie projekty domów będziemy mogli na niej wybudować.

Niektóre, a raczej większość gmin nie mają jednak jeszcze uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zatem aby budowa domu mogła się rozpocząć, musimy wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Warto wiedzieć, że warunki zabudowy możemy otrzymać nawet jeśli nie mamy jeszcze prawa własności nieruchomości. Potrzebne informacje uzyskamy jeszcze zanim podejmiemy ostateczną decyzję o zakupie działki. To uchroni nas przed kupnem ?kota w worku? – okazać się bowiem może, że wybrany przez nas grunt w ogóle nie przewiduje zabudowy.

Pamiętajmy, żeby najpierw wystąpić o warunki zabudowy, a dopiero później kupić projekt domu, aby wpasowany był w plan przewidziany przez gminę. Niemniej wstępne założenia, jak powinny wyglądać projekty domów, na które się zdecydujemy warto mieć, bowiem ich ogólną charakterystykę będziemy musieli przedstawić we wniosku o warunki zabudowy. Ustalmy więc, jakie domy jednorodzinne chcemy budować: czy będą to projekty domów parterowych, a może urokliwe domy z poddaszem czyli popularne bardzo projekty dworków. A może zdecydujemy się na nowoczesne domy, np. projekt domu piętrowego z elewacją z klinkieru.

Kiedy potrzebne są warunki zabudowy?

Warto mniej więcej oszacować, jaka ma być powierzchnia zabudowy naszego domu, czyli jaki teren zajmie na działce. Choć Prawo Budowlane nie określa minimalnej ani maksymalnej powierzchni względem działki, to jednak przyjmuje się, że zabudowa nie powinna zajmować więcej niż 30-40% terenu. Należy również pamiętać o minimalnych odległościach od granicy sąsiedniej nieruchomości. Być może warunki zabudowy pozwolą nam bliżej usytuować nasz dom jednorodzinny, ale na początek musimy przyjąć, że ściana z oknem nie może być postawiona bliżej niż 4m, a ściana bez okien bliżej niż 3m od granicy działki sąsiedniej.

Przed złożeniem wniosku o warunki zabudowy musimy wystąpić o wydanie warunków technicznych przyłączy. Warunki techniczne przyłączy otrzymamy od lokalnych przedsiębiorstw wodociągowych, kanalizacyjnych, energetycznych itp., które zaświadczą, że nasza działka budowlana będzie mogła być uzbrojona (jeżeli nie jest).

Potrzebna nam będzie również mapa do celów projektowych. Jej wykonanie zlecamy uprawnionemu geodecie, który na kopii mapy zasadniczej (do uzyskania w wydziałach geodezyjnych gmin) rozrysuje granice naszej działki i działek sąsiednich.

Znając już mniej więcej gabaryty naszego domu, mając warunki techniczne przyłączy i mapę, możemy złożyć w Urzędzie Gminy wniosek o wydanie warunków zabudowy. We wniosku określamy lokalizację działkę i działek sąsiednich oraz dołączamy do tego właśnie wykonaną przez geodetę mapę. Wpisujemy również sposób zagospodarowania działki, czyli określamy, jakie projekty domów jednorodzinnych będziemy chcieli tu wybudować. Pamiętajmy, by nie podawać zbyt wielu szczegółów ? wydane warunki zabudowy mogą nam później utrudniać dobór odpowiedniego (nieco innego niż zakładany) projektu domu.

Jeżeli nasza inwestycja nie wymaga przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, musimy we wniosku podać również dane charakteryzujące wpływ naszej inwestycji na środowisko.

Tak przygotowany wniosek wraz z zaświadczeniem o warunkach technicznych składamy w gminie. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta powinien wydać decyzję w ciągu 60 dni ? jeżeli jednak musi być ona uzgodniona z innymi organami, np. z konserwatorem zabytków lub wydziałem ochrony środowiska, termin wydania decyzji może się wydłużyć.

Decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana osobie, która złożyła wniosek, a także właścicielom sąsiednich działek. Wszystkie strony mogą odwołać się od decyzji, a jeśli to zrobią np. sąsiedzi, którzy nie muszą uzasadniać swojego sprzeciwu, wniosek będzie musiał być rozpatrzony ponownie.

Dlaczego warunki zabudowy trzeba ustalić zanim kupimy projekty domów? Właśnie w tym dokumencie zawarte będą informacje, jak typ zabudowy możliwy jest na działce i jakie może mieć przeznaczenie wybudowany dom: czy ma to być dom jednorodzinny wyłącznie o funkcji mieszkalnej, czy możemy wybudować domek drewniany przeznaczony na warsztat samochodowy. W warunkach określone będą również gabaryty domu, czyli np. ile kondygnacji może mieć dom piętrowy, jaką powierzchnię zabudowy dom parterowy z poddaszem itp. Ważna będzie również informacja o tym, jaki projekt dachu możemy wziąć pod uwagę: czy mają to być domy z dachem dwuspadowym, dachem płaskim, a może spadzistym. Często kąt nachylenia dachu jest decydującą o wyborze domu informacją.

Warunki zabudowy określą również sposób uzbrojenia działki, dostęp do drogi publicznej, a także usytuowanie budynku na działce względem sąsiednich działek. Jeżeli nasze działki budowlane objęte są ochroną konserwatora zabytków, możemy mieć również narzucony nawet kolor elewacji czy to jaka dachówka będzie wybrana na pokrycie dachowe.

Są sytuacje, kiedy nie otrzymamy warunków zabudowy. Nie dostaniemy ich jeśli nasza działka nie ma tzw. ?dobrego sąsiedztwa?, tzn. żadna z sąsiednich nieruchomości nie jest zabudowana, nie ma dostępu do drogi publicznej (bezpośredniego lub pośredniego) oraz nie ma dostępu do sieci uzbrojenia. Działki rolne czy działki leśne muszą mieć zmienione przeznaczenie, zanim wystąpimy o warunki zabudowy.